Mercado inmobiliario de EE. UU.: Pizzino ve techo en 2026

El comentarista macro Jason Pizzino, en un reciente episodio de colaboración, situó el ciclo inmobiliario de EE. UU. en su pico de etapa tardía, basándose en el marco de aproximadamente 18 años de Phil Anderson, construido a partir de unos 220 años de datos de ventas inmobiliarias en EE. UU. El ciclo actual comenzó alrededor de 2011–2012, atravesó una desaceleración de mitad de ciclo en 2020, y ahora se encuentra en lo que Pizzino denomina la segunda mitad de la «maldición del ganador», donde las grandes OPVs, los grandes proyectos de construcción y el apalancamiento generalizado se agrupan cerca del techo. Marca un punto amarillo en el gráfico ahora y sitúa el suelo de media nacional aproximadamente cuatro años adelante, en 2029–2030, en consonancia con los suelos de ciclos anteriores que llegaban unos cuatro años después del pico.

Por qué importa

El indicador adelantado que sigue es Dr. Horton (DHI), el mayor promotor inmobiliario de EE. UU., que tocó techo a finales de 2024 tras subir durante la segunda mitad del ciclo. En el ciclo anterior, DHI tocó techo en 2005, registró máximos más bajos en 2006 y 2007, y cayó aproximadamente un 60–70% cuando el mercado bursátil tocó por fin techo en septiembre–octubre de 2007, lo que ofreció una pista de varios años de que el sector inmobiliario estaba girando a la baja antes de que la renta variable lo confirmara. Pizzino cree que este ciclo se está configurando como menos severo que el de 2008, con los promotores llevando menos inventario de suelo esta vez, pero aún espera un techo del mercado bursátil en algún momento del primer semestre de 2027 si el patrón de DHI se repite con su desfase previo de 27 meses. Las desaceleraciones de mitad de ciclo, señala, han sido históricamente lideradas por las finanzas (el pinchazo tecnológico de 2000, el shock pandémico de 2020, la tensión de los bancos regionales de 2023) en lugar de ser desencadenadas por caídas directas de los precios del suelo.

Impacto en el mercado

Pizzino lee el ciclo como ampliamente bajista para el riesgo de cara a finales de la década de 2020: el dólar estadounidense tiende a caer en la segunda mitad del ciclo inmobiliario, con el DXY en una tendencia bajista plurianual desde 2022 y ahora limitado por debajo de aproximadamente 104–105, que según sus expectativas girará a la baja hacia los mínimos de 96–97. Las materias primas suelen tocar techo después del sector inmobiliario, con el oro potencialmente resolviéndose en el primer semestre de 2027 con un conteo de base de 16–19 meses desde su reciente máximo; sobre la plata está menos seguro tras su subida de 2024. En Bitcoin, ve un rally plausible desde los niveles actuales pero espera rendimientos menguantes: un movimiento del 100% desde un suelo de $57K solo retestaría el máximo histórico anterior, y un movimiento del 200% hasta ~$180K es difícil de cuadrar con la contracción del crédito y un mercado bursátil que gira a la baja. Su escenario base es un ciclo de Bitcoin desplazado a la izquierda tocando techo en algún momento alrededor de 2026, posiblemente tan pronto como en 2028, por delante del suelo del ciclo inmobiliario.