US-Immobilien: Pizzino sieht das Hoch 2026, den Boden 2029–2030

Der Makro-Kommentator Jason Pizzino ordnete in einer aktuellen Kollaborationsepisode den US-Immobilienzyklus auf seinem Spätgipfel ein, gestützt auf Phil Andersons rund 18-jähriges Modell aus etwa 220 Jahren US-Immobilienverkaufsdaten. Der aktuelle Zyklus begann um 2011–2012, durchlief 2020 eine Verlangsamung in der Zyklusmitte und liegt nun in der zweiten Hälfte des „Fluchs des Siegers", in der sich große IPOs, umfangreiche Bauprojekte und breite Verschuldung alle nahe dem Gipfel häufen. Er setzt jetzt einen gelben Punkt auf den Chart und verortet den nationalen Durchschnittsboden rund vier Jahre entfernt in 2029–2030, was zu früheren Zyklusböden passt, die etwa vier Jahre nach dem Gipfel erreicht wurden.

Warum es wichtig ist

Der Frühindikator, den er beobachtet, ist Dr. Horton (DHI), der größte US-Hausbauer, der Ende 2024 gipfelte, nachdem er in der zweiten Hälfte des Zyklus gestiegen war. Im vorherigen Zyklus erreichte DHI 2005 seinen Gipfel, bildete 2006 und 2007 niedrigere Hochs und verlor rund 60–70 %, bis der Aktienmarkt im September–Oktober 2007 seinen Gipfel erreichte, was den Immobilien einen mehrjährigen Vorlauf gab, bevor die Aktienmärkte den Abschwung bestätigten. Pizzino hält diesen Zyklus für weniger gravierend als 2008, da die Hausbauer diesmal weniger Landbestand halten, er erwartet aber dennoch einen Aktienmarktgipfel irgendwann in der ersten Jahreshälfte 2027, falls sich das DHI-Muster mit dem früheren 27-Monats-Verzug wiederholt. Verlangsamungen in der Zyklusmitte, so merkt er an, waren historisch finanzgetrieben (Tech-Crash 2000, Pandemieschock 2020, Regionalbankenkrise 2023) und nicht durch direkt fallende Landpreise ausgelöst.

Marktauswirkungen

Pizzino liest den Zyklus als breit bärisch für Risikoanlagen bis in die späten 2020er. Der US-Dollar tendiert in der zweiten Hälfte des Immobilienzyklus zum Fallen, wobei der DXY seit 2022 in einem mehrjährigen Abwärtstrend liegt und nun unter rund 104–105 gedeckelt ist, wovon er in Richtung der Tiefststände bei 96–97 abkippen dürfte. Rohstoffe erreichen typischerweise nach den Immobilien ihren Gipfel, wobei Gold in der ersten Jahreshälfte 2027 auf Basis einer 16–19-monatigen Bodenbildung seit dem letzten Hoch auflösen könnte. Bei Silber ist er nach dessen Spike 2024 weniger sicher. Bei Bitcoin sieht er eine plausible Rallye vom aktuellen Niveau, erwartet aber geringere Renditen: Ein Anstieg um 100 % ab dem Tief von $57K würde nur das vorherige Allzeithoch erneut testen, und ein Anstieg um 200 % auf ~$180K ist kaum mit schrumpfendem Kredit und einem kippenden Aktienmarkt in Einklang zu bringen. Sein Basisszenario ist ein linksverschobener Bitcoin-Zyklus, der irgendwo um 2026 seinen Gipfel erreicht, möglicherweise schon 2028, vor dem Tiefpunkt des Immobilienzyklus.