Immobilier américain : Pizzino prévoit un pic en 2026

Le commentateur macro Jason Pizzino, invité d'un récent épisode collaboratif, a situé le cycle immobilier américain à son pic de fin de cycle, en s'appuyant sur le cadre d'environ 18 ans de Phil Anderson, construit à partir d'environ 220 ans de données de ventes immobilières américaines. Le cycle actuel a débuté vers 2011-2012, est passé par un ralentissement de mi-cycle en 2020, et se trouve désormais dans ce que Pizzino appelle la seconde moitié de la « malédiction du gagnant », où les grandes IPO, les gros projets de construction et un endettement généralisé se concentrent près du sommet. Il place un point jaune sur le graphique maintenant et fixe le creux moyen national à environ quatre ans, en 2029-2030, ce qui correspond aux creux des cycles précédents survenant environ quatre ans après le pic.

Pourquoi c'est important

L'indicateur avancé qu'il surveille est Dr. Horton (DHI), le plus grand constructeur immobilier américain, qui a culminé fin 2024 après avoir progressé durant la seconde moitié du cycle. Lors du cycle précédent, DHI a culminé en 2005, inscrit des sommets inférieurs en 2006 et 2007, et était en repli d'environ 60 à 70 % au moment où le marché boursier a finalement atteint son pic en septembre-octobre 2007, donnant une avance de plusieurs années montrant que l'immobilier basculait avant que les actions ne le confirment. Pizzino estime que ce cycle s'annonce moins violent que 2008, les constructeurs détenant cette fois moins de stocks fonciers, mais il attend toujours un pic boursier quelque part au premier semestre 2027 si le schéma de DHI se répète selon son précédent décalage de 27 mois. Les ralentissements de mi-cycle, note-t-il, ont historiquement été portés par la finance (l'éclatement tech de 2000, le choc pandémique de 2020, la tension sur les banques régionales de 2023) plutôt que déclenchés par une baisse directe des prix fonciers.

Impact sur les marchés

Pizzino lit le cycle comme largement baissier pour le risque à l'horizon de la fin des années 2020 : le dollar américain a tendance à baisser dans la seconde moitié du cycle immobilier, avec le DXY dans une tendance baissière pluriannuelle depuis 2022 et désormais plafonné sous environ 104-105, dont il attend un basculement vers les creux de 96-97. Les matières premières culminent généralement après l'immobilier, l'or pouvant potentiellement se résoudre au premier semestre 2027 sur la base d'une consolidation de 16-19 mois depuis son récent sommet ; pour l'argent, il est moins sûr après son pic de 2024. Sur le Bitcoin, il voit un rallye plausible depuis les niveaux actuels mais attend des rendements amoindris : un mouvement de 100 % depuis un creux à $57K ne ferait que retester le précédent plus haut historique, et un mouvement de 200 % vers ~$180K est difficile à concilier avec un crédit qui se contracte et un marché boursier qui se retourne. Son scénario de base est un cycle Bitcoin décalé vers la gauche culminant aux alentours de 2026, possiblement dès 2028, avant le creux du cycle immobilier.