ABD gayrimenkulü: Pizzino 2026 zirvesi, 2029–2030 dibi öngörüyor

Makro yorumcu Jason Pizzino, yakın tarihli bir işbirliği bölümünde, yaklaşık 220 yıllık ABD gayrimenkul satış verilerinden inşa edilen Phil Anderson'ın kabaca 18 yıllık çerçevesinden yararlanarak ABD gayrimenkul döngüsünü geç aşama zirvesine yerleştirdi. Mevcut döngü 2011–2012 civarında başladı, 2020'de döngü ortası bir yavaşlamadan geçti ve şu anda Pizzino'nun 'kazananın laneti' (winner's curse) adını verdiği ikinci yarıda bulunuyor; büyük halka arzları, büyük inşaat projeleri ve geniş kaldıraçların tümü zirveye yakın kümeleniyor. Grafikte şu anda sarı bir nokta işaretliyor ve ulusal-ortalama dibini yaklaşık dört yıl sonraya, 2029–2030'a koyuyor; bu, önceki döngü diplerinin zirveden yaklaşık dört yıl sonra gelmesiyle tutarlı.

Neden önemli

İzlediği öncü gösterge, en büyük ABD ev inşaatçısı Dr. Horton (DHI); DHI, döngünün ikinci yarısında yükseldikten sonra 2024 sonlarında zirve yaptı. Önceki döngüde DHI 2005'te zirve yaptı, 2006 ve 2007'de daha düşük zirveler oluşturdu ve borsa nihayet Eylül–Ekim 2007'de zirve yaptığında yaklaşık %60–70 düşmüştü; bu, hisse senetleri onaylamadan önce gayrimenkulün döndüğüne dair yıllara yayılan bir öncü işaret verdi. Pizzino, ev inşaatçılarının bu sefer daha az arazi stoku taşıdığını belirterek, bu döngünün 2008'den daha az şiddetli şekillendiğini düşünüyor; ancak DHI deseninin önceki 27 aylık gecikmesini tekrarlaması halinde 2027'nin ilk yarısında bir borsa zirvesi bekliyor. Döngü ortası yavaşlamaların tarihsel olarak finans kaynaklı olduğunu (2000 teknoloji çöküşü, 2020 pandemi şoku, 2023 bölgesel banka stresi), doğrudan arazi fiyatları düşüşünden tetiklenmediğini not ediyor.

Piyasa etkisi

Pizzino, döngüyü 2020'lerin sonuna kadar risk genelinde ayı olarak okuyor: ABD doları gayrimenkul döngüsünün ikinci yarısında düşme eğiliminde; DXY 2022'den beri yıllara yayılan bir düşüş trendinde ve şu anda kabaca 104–105'in altında sınırlanmış durumda; bunun 96–97 diplerine doğru çözülmesini bekliyor. Emtialar genellikle gayrimenkulden sonra zirve yapıyor; altın, son zirvesinden 16–19 aylık taban sayımına göre 2027'nin ilk yarısında potansiyel olarak çözülebilir; gümüş konusunda 2024 sıçramasının ardından daha az emin. Bitcoin için, mevcut seviyelerden olası bir ralli görüyor ancak azalan getiriler bekliyor: $57K diplerinden %100'lük bir hareket yalnızca önceki tüm zamanların en yüksek seviyesini yeniden test eder ve ~$180K'a %200'lük bir hareket, kredi daralması ve borsanın dönmesiyle bağdaştırılamıyor. Temel senaryosu, gayrimenkul döngüsünün alt çizgisinden önce, 2026 civarında, hatta 2028 başında zirve yapan sola kaydırılmış bir Bitcoin döngüsü.