Imobiliário dos EUA: Pizzino prevê pico em 2026 e fundo em 2029–30

O comentador macro Jason Pizzino, num episódio recente de colaboração, situou o ciclo imobiliário dos EUA no seu pico de fase tardia, com base no enquadramento de cerca de 18 anos de Phil Anderson, construído a partir de aproximadamente 220 anos de dados de vendas imobiliárias nos EUA. O ciclo atual começou por volta de 2011–2012, passou por uma desaceleração a meio do ciclo em 2020, e está agora naquilo que Pizzino designa como a segunda metade da "maldição do vencedor", em que grandes IPOs, grandes projetos de construção e alavancagem generalizada se concentram todos perto do topo. Pizzino coloca um ponto amarelo no gráfico agora e fixa o vale da média nacional cerca de quatro anos à frente, em 2029–2030, em linha com os fundos de ciclos anteriores que surgiram cerca de quatro anos após o pico.

Por que razão importa

O indicador antecedente que ele acompanha é a Dr. Horton (DHI), a maior construtora norte-americana, que atingiu o pico no final de 2024 após uma subida ao longo da segunda metade do ciclo. No ciclo anterior, a DHI atingiu o topo em 2005, registou máximos mais baixos em 2006 e 2007, e caía cerca de 60–70% quando o mercado accionista atingiu finalmente o pico em setembro–outubro de 2007, oferecendo uma antecedência de vários anos sobre a inversão do imobiliário antes de as ações o confirmarem. Pizzino considera que este ciclo se está a configurar como menos severo do que 2008, com as construtoras a deterem menos inventário de terrenos desta vez, mas continua a esperar um pico do mercado accionista algures no primeiro semestre de 2027 se o padrão da DHI se repetir no habitual desfasamento de 27 meses. As desacelerações a meio do ciclo, nota ele, foram historicamente lideradas pelas finanças (o rebentamento tecnológico de 2000, o choque pandémico de 2020, a pressão sobre os bancos regionais em 2023) em vez de despoletadas por quedas diretas nos preços dos terrenos.

Impacto no mercado

Pizzino interpreta o ciclo como amplamente baixista para o risco até ao final da década de 2020: o dólar norte-americano tende a cair na segunda metade do ciclo imobiliário, com o DXY num trend descendente de vários anos desde 2022 e agora limitado abaixo de cerca de 104–105, o que ele espera que descambe para os mínimos de 96–97. As matérias-primas atingem normalmente o pico depois do imobiliário, com o ouro potencialmente a resolver no primeiro semestre de 2027, contando 16–19 meses de base desde o máximo recente. Quanto à prata, está menos confiante após o disparo de 2024. No Bitcoin, vê uma possível subida a partir dos níveis atuais, mas espera retornos reduzidos: um movimento de 100% a partir de um mínimo de $57K apenas voltaria a testar o anterior máximo histórico, e um movimento de 200% até ~$180K é difícil de conciliar com a contração do crédito e um mercado accionista em queda. O seu cenário base é um ciclo do Bitcoin deslocado para a esquerda, a atingir o topo algures perto de 2026, possivelmente já em 2028, antes do mínimo do ciclo imobiliário.